Hva er en reguleringsplan?

Reguleringsplan i plansystemet

I Norge er planleggingssystemet etablert som et planhierarki. Planer fra et høyere nivå legger føringer for planer på et lavere nivå. Dette innebærer at en regionalplan styrer en kommuneplan, og en kommuneplan styrer en reguleringsplan, som igjen styrer byggesaken. Derfor må reguleringsplaner som utarbeides ha røtter i målsetninger gitt i høyere nasjonale planer.

I hovedtrekk kan vi dele plansystemet inn i fire nivåer. Øverst er nasjonale forventinger til planleggingen sammen med statlige planbestemmelser og planretningslinjer. Videre kommer regionale planer som etterfølges av kommunale planer og helt til sist er kommunale byggesaker. Kommunal planstrategi består av kommuneplanens arealdel, kommuneplanens samfunnsdel, handlingsprogram og reguleringsplan.

Reguleringsplanen skal vise detaljert hvordan et område skal brukes over tid. Dersom planen gir muligheter for utbygging, vil høyder, størrelser og bruk av området være bestemt i planen. En reguleringsplan består av et detaljert arealplankart, reguleringsbestemmelser og en planbeskrivelse. Plankartet vil vise hvilke arealer som er avsatt til ulike formål. I kartet vises formål med ulike fargekoder og symbol. Informasjon som ikke fremgår av plankartet er bestemt i reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelsen kan gjøre rede for planens formål, samt virkninger og konsekvenser for miljø og samfunn. Ofte er det flere alternative løsninger som blir vurdert, dette vil da beskrives i planbeskrivelsen.

Reguleringsplaner skal sikre at planene for utbygging og bruk videreføres i den fremtidige bruken av et område. Gjennom arbeidet sikrer man at ulike interesser blir synlige. Den endelige planløsningen blir et resultat av at ulike hensyn veies opp mot hverandre og at den løsningen som sammenlagt blir best videreføres.

Det finnes to typer reguleringsplaner. Områderegulering og detaljregulering. Planprosessen er den samme for begge plantyper:

 

Oppstart av planarbeid

Den formelle planprosessen begynner med et oppstartsmøte med kommunen. I oppstartsmøtet gir kommunen sine faglige råd og man blir enige om planens begrensning.  Oppstarten blir kunngjort i aviser og berørte grunneiere og naboer får adressert brev. Alle kan komme med innspill til planarbeidet. Mulighetene til å kunne påvirke planarbeidet er størst tidlig i prosessen. Informasjonsmøter arrangeres ved behov. Dersom tiltaket vil kunne medføre vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn, må det samtidig med oppstart legges fram forslag til program for planleggingen; et planprogram. Det skal beskrive hvilke alternativ som vil bli vurdert, hvilke utredninger som skal gjennomføres og opplegg for medvirkning. Planfolket er opptatt at medvirkning i planprosessen blir ivaretatt på en god måte. For oss er det viktig at alle blir hørt og får muligheten til å komme med viktig informasjon som kan ha innvirkning på planarbeidet.

Utarbeide planforslag

Målet er å finne den beste planløsningen som er gjennomførbar og som gir minst mulig ulempe. Forundersøkelser av ulike temaer som for eksempel geologi, kulturminner og miljø er med på å danne grunnlaget for planforslaget. Alle innspill som kommer inn under oppstarten blir vurdert i denne fasen. Planfolket benytter seg av programvare som viser planen i 3D. Dette betyr at vi tar hensyn til for eksempel sol- og skyggeforhold, bevaring av naturkvaliteter, bokvalitet og annet tidlig i planprosessen. Dette mener vi gir bedre og mer forutsigbare planer. Det er også lettere for våre oppdragsgivere og for beslutningstakere å se virkningene av reguleringsplanen.

Politisk behandling i kommunen

Kommunens administrasjon tar beslutningen om planen har god nok kvalitet til å bli fremmet for politisk behandling. Dersom politikerne er enig i planforslaget gjøres det vedtak om å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn.

Høring og offentlig ettersyn av forslaget til reguleringsplan

Høring og offentlig ettersyn er når planforslaget blir gjort tilgjengelig for grunneiere og andre interesserte. Det er i denne fasen anledning til å komme med uttalelser til planforslaget. Høringsforslaget blir kunngjort i avis og gjort digitalt tilgjengelig på kommunenes hjemmesider. Høringsperioden er på minimum seks uker. Informasjonsmøter arrangeres etter behov.

Eventuelt endring av planen

Merknader fra grunneiere og andre, uttalelser og eventuelle innsigelser fra berørte myndigheter blir vurdert, og vil følge saken når den legges fram for endelig behandling i kommunestyret. Det kan være uttalelser som gjør det nødvendig å endre forslaget til reguleringsplan før oversendelse til sluttbehandling i kommunen. Ved større endringer kan det bli aktuelt med nytt offentlig ettersyn og mulighet for ny runde med uttalelser.

Sluttbehandling og vedtak i kommunen

Kommunens administrasjon lager innstilling til kommunestyret som behandler planforslaget. Kommunestyret vedtar reguleringsplanen. Når reguleringsplanen er vedtatt, blir dette kunngjort i aviser og på internett.

Hvor lang tid tar en reguleringsplan?

Dette spørsmålet får vi veldig ofte, og det er ikke lett å gi et godt svar på dette. En reguleringsplan kan ta alt i fra 3 måneder til flere år. Det er mange faktorer som spiller inn. Krav om utredninger, kompleksitet, hva slags tiltak som ønskes og naboforhold er alle faktorer som kan påvirke hvor lang tid en reguleringsplan tar. Vi mener at et godt forarbeid og god medvirkning kan redusere tiden en reguleringsplan tar. Det er også viktig med god kommunikasjon mellom kunde, plankonsulent, kommune og naboer.

kilde: Statens vegvesen