FORTETTING har siden jeg tok utdanning innen plan for 25 år siden vært ett «buzzword«. Fagmiljøene er tilhenger av det fordi en kan benytte eksisterende infrastruktur og ikke trenger beslaglegge nye urørte områder, og utbyggere liker det fordi en kan realisere ekstra verdi på eksisterende eiendommer. Men det er ofte omstridt i nabolaget grunnet mulige endringer av trafikk, støy, utsikt, sol og endringer i demografi.
Så rett håndtering av fortettingssaker er viktig. Forvaltningen har to regimer for å håndtere utbyggingssaker, byggesak og plansak. Imellom disse har vi også dispensasjon, ofte fra plankrav og krav i plan, og mindre endring som er en justering av eksisterende plan.
I områder uten reguleringsplan, ofte eldre områder eller mer grisgrendte strøk, er det i Kristiansand kommune krav om reguleringsplan for etablering av nye boliger. Dette medfører at hvis en har en stor tomt og ønsker å bygge ett hus i hagen må en enten ha en dispensasjon eller utarbeide en reguleringsplan. Kostnadene ved å gjennomføre en reguleringsprosess for en eneboligtomt er sjeldent lønnsomt. Derfor tas dette oftest som en dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen.
Dette har vært en tungvinn og uforholdsmessig dyr måte å løse dette på. Kommunens administrasjon foreslår derfor i sitt forslag til ny kommuneplan at plankravet ikke gjelder fradeling og oppføring av én enebolig fra eksisterende boligtomt. Det er krav til utnyttelse og høyder, men det er størrelseskravet på tomten som er mest spennende. Dette er satt til minst 500 m2 både for ny og gjenværende tomt, noe som betyr at hvis du har en eneboligtomt på minst 1000 m2 som er uregulert og ikke foreslått til sentrumsformål i kommuneplanen, vil det dersom dette vedtas bli mye enklere å fortette.
I praksis vil nok dette størrelseskravet og sive inn i kommunens saksbehandling, også i områder som er regulert, slik at fradeling etter dispensasjon eller mindre endring vil gå glattere med tomtestørrelser på 500 m2 ved eneboligfortetting.
Kristiansand kommune har kommet med forslag til ny kommuneplan. For oss som arbeider med planlegging og byutvikling, kan dette sammenlignes med at det kommer ny sesong av Game of Thrones. Planfolket tar jobben med å sette oss inn i ferske dokumenter, og deler våre tanker og observasjoner omkring ny kommuneplan.
I gjeldende kommuneplan er CB-tomta regulert som nåværende næringsvirksomhet. Dette er et formål som hovedsak skal brukes til produksjonsrettet virksomhet, inkludert lager.
Fargen er lilla og i gjeldende kommune ser kartet slik ut:
Utsnittet er fra gjeldende kommuneplan. CB-tomta er markert med stiplet rød sirkel. Kilde: Kristiansand kommune
Kommunen har laget et eget temakart som de kaller «arealer som er endret» Ser man på dette kartet kan man se at Stålveien på Tinnheia har gått fra lilla til gult, Bosmyr i Vågsbygd har samme skjebne.
Kilde: Kristiansand kommune
Det vises ingen endring på CB-tomta. Likevel så ser forslag til nytt plankart for kommuneplanen slik ut:
Utsnittet viser forslag til ny kommeplan i Kristiansand. Formålet for CB-tomta er endret fra næring til bebyggelse og anlegg. Kilde: Kristiansand kommune
Dersom man leser kommuneplanens planbeskrivelse så står bryggeriet og CB-tomta nevnt én gang.
I siste avsnitt om bydelen Grim er bryggeriet nevnt. Kilde: Kristiansand kommune
Likevel er formålet endret fra næringsvirksomhet til bebyggelse og anlegg. Så da spør vi: Er dette en tegnefeil, eller en bevisst gavepakke for tomteeiere som nå kan utvikle dette området til boliger?
I Planfolket bruker vi aktivt 3D i utarbeidelse av reguleringsplaner. Det er flere grunner til at vi gjør dette. I dette innlegget skal vi forklare litt om hvorfor vi mener 3D gir bedre reguleringsplaner og kan brukes til å løfte alle prosjekter innen by- og arealplanlegging.
All by- og arealplanlegging handler om fysiske omgivelser og hvordan man kan legge til rette for fornuftig bruk og disponering av arealer. For å kunne gjøre tiltak i et område, må som regel en detaljreguleringsplan på plass før kommunen godkjenner utbygging. I en slik prosess og ved innsendelse til kommunen kreves en planbeskrivelse, en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), bestemmelser og et plankart. Det juridiske plankartet er en todimensjonal fremtoning av planen der forskjellige formål får forskjellige fargekoder. Høydekotene på kartet er eneste mulighet til å tolke terrenget, og for de aller fleste vil det være vanskelig å forestille seg hvordan planen og terrenget blir seende ut basert på dette todimensjonale kartet. Det er her 3D kommer inn. Planfolket konstruerer et tredimensjonalt terreng som gjenspeiler det faktiske fysiske terrenget i området vi jobber med. Vi benytter kartdata fra profesjonelle aktører som selger samme kartgrunnlag som kartverket disponerer. Fra dette kartgrunnlaget får vi høydekoter, eiendomsgrenser, bebyggelse, gjerder, vann, bekker, ja, alt vi trenger å vite om området. Og det beste av alt, dette tar ikke lang tid å bygge opp dette i 3D. En effektiv arbeidsprosess, sammen med lang erfaring med programvaren, gjør at dagens situasjon og eksisterende terreng er på plass i løpet av kort tid. Og da begynner moroa.
Analyser
Det at ting ser fint og flott ut i en 3D-modell er egentlig bare bonusen. Den reelle verdien av en 3D-modell er analysene man kan foreta. Med hjelp fra programvaren kan vi lage forskjellige analyser av terrenget. De mest brukte er helnings, høyde-, og sol- og skyggeanalyse. Disse analysene gir et godt grunnlag for plassering av vei, boliger og lekearealer m.m. Disse analysene brukes også til å lokalisere områder som bør bevares og for å kartlegge nedslagsfelt for nedbør og vannveier. I tillegg kan vi foreta massebalanse som gir en indikasjon på forholdet mellom over- eller underskuddsmasse planlagt tiltak generer. Analysedelen av planarbeidet mener vi løfter prosjektet og gir kvalitet og forutsigbarhet for kunde og kommune.
Illustrasjonen viser helning i et terreng. Ved å analysere terrenget vil vi få verdifull informasjon som benyttes videre i planprosessen.
Konsepter
Mange av våre kunder kommer med «blanke ark» og ønsker hjelp til å utvikle et konsept for et område. Dette har Planfolket bred erfaring med og vi bruker da 3D-verktøyet vårt som en del av denne konseptutviklingen. Det kan være alt fra konsept for et fremtidig boligområde, til konsept for større overordnete planer for infrastruktur og utbygging. Størrelse og omfang prosjektet er ubetydelig for vår bruk av 3D og bruken vil alltid gi et realistisk bilde av muligheter og begrensninger.
Visualisering
Ved visualisering av detaljreguleringsplaner og områdeplaner benytter Planfolket 3D som standard i planleggingen. Når vi visualiserer planforslaget vises planlagt bebyggelse, veiføring, terrenginngrep og nær- og fjernvirkning av. Våre kunder får da være med i en prosess hvor vi sikrer at planen er i tråd med forventninger de har og endringer og justeringer gjøres lett sammen med kunde.
Fordi de aller fleste sliter med å forstille seg hvordan noe blir seende ut basert på et todimensjonalt plankart vil 3D-visualisering hjelpe med å nå frem til et bredere publikum.
En 3D-modell vil lett kunne benyttes til informasjonsmøter med naboer og berørte parter, som diskusjonsgrunnlag for kommunens administrasjon og politikere eller for å imponere fremtidige boligkjøpere.
Våre 3D-modeller er georeferert. Det betyr at våre sol- og skyggeanalyser gjenspeiler nøyaktige solforhold på området som analyseres.
Kostnad
Planfolket jobber i Autodesk Infraworks, AutoCAD Civil 3D, Focus Arealplan og Sketchup. Fellesnevneren for disse programmene er at de «snakker sammen». Det gjør arbeidsflyten effektiv og holder kostnadene nede. Mange vi møter har en frykt for 3D-modeller, da de enten har hørt eller opplevd at det er fryktelig dyrt. På grunn av teknologiske fremskritt både på datakraft og maskinvare kan vi jobbe mye mer effektivt i 3D enn man kunne for få år siden. Vi mener bestemt at ekstrakostnadene med utarbeidelse av 3D enkelt kan rettferdiggjøres med en mer smidig planprosess, felles forståelse for plankonseptet og et produkt som kan benyttes i markedsføring av prosjektet.
Planfolket holder til i Kristiansand og har god erfaring med planlegging i kommunen i Agder. Ta gjerne kontakt med oss for en demonstrasjon av hvordan 3D-planlegging kan gjøre ditt prosjekt enda bedre.
I Norge er planleggingssystemet etablert som et planhierarki. Planer fra et høyere nivå legger føringer for planer på et lavere nivå. Dette innebærer at en regionalplan styrer en kommuneplan, og en kommuneplan styrer en reguleringsplan, som igjen styrer byggesaken. Derfor må reguleringsplaner som utarbeides ha røtter i målsetninger gitt i høyere nasjonale planer.
I hovedtrekk kan vi dele plansystemet inn i fire nivåer. Øverst er nasjonale forventinger til planleggingen sammen med statlige planbestemmelser og planretningslinjer. Videre kommer regionale planer som etterfølges av kommunale planer og helt til sist er kommunale byggesaker. Kommunal planstrategi består av kommuneplanens arealdel, kommuneplanens samfunnsdel, handlingsprogram og reguleringsplan.
Reguleringsplanen skal vise detaljert hvordan et område skal brukes over tid. Dersom planen gir muligheter for utbygging, vil høyder, størrelser og bruk av området være bestemt i planen. En reguleringsplan består av et detaljert arealplankart, reguleringsbestemmelser og en planbeskrivelse. Plankartet vil vise hvilke arealer som er avsatt til ulike formål. I kartet vises formål med ulike fargekoder og symbol. Informasjon som ikke fremgår av plankartet er bestemt i reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelsen kan gjøre rede for planens formål, samt virkninger og konsekvenser for miljø og samfunn. Ofte er det flere alternative løsninger som blir vurdert, dette vil da beskrives i planbeskrivelsen.
Utsnitt av en reguleringsplan. Forskjellige farger har forskjellige formål.
Reguleringsplaner skal sikre at planene for utbygging og bruk videreføres i den fremtidige bruken av et område. Gjennom arbeidet sikrer man at ulike interesser blir synlige. Den endelige planløsningen blir et resultat av at ulike hensyn veies opp mot hverandre og at den løsningen som sammenlagt blir best videreføres.
Det finnes to typer reguleringsplaner. Områderegulering og detaljregulering. Planprosessen er den samme for begge plantyper:
Oppstart av planarbeid
Den formelle planprosessen begynner med et oppstartsmøte med kommunen. I oppstartsmøtet gir kommunen sine faglige råd og man blir enige om planens begrensning. Oppstarten blir kunngjort i aviser og berørte grunneiere og naboer får adressert brev. Alle kan komme med innspill til planarbeidet. Mulighetene til å kunne påvirke planarbeidet er størst tidlig i prosessen. Informasjonsmøter arrangeres ved behov. Dersom tiltaket vil kunne medføre vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn, må det samtidig med oppstart legges fram forslag til program for planleggingen; et planprogram. Det skal beskrive hvilke alternativ som vil bli vurdert, hvilke utredninger som skal gjennomføres og opplegg for medvirkning. Planfolket er opptatt at medvirkning i planprosessen blir ivaretatt på en god måte. For oss er det viktig at alle blir hørt og får muligheten til å komme med viktig informasjon som kan ha innvirkning på planarbeidet.
Utarbeide planforslag
Målet er å finne den beste planløsningen som er gjennomførbar og som gir minst mulig ulempe. Forundersøkelser av ulike temaer som for eksempel geologi, kulturminner og miljø er med på å danne grunnlaget for planforslaget. Alle innspill som kommer inn under oppstarten blir vurdert i denne fasen. Planfolket benytter seg av programvare som viser planen i 3D. Dette betyr at vi tar hensyn til for eksempel sol- og skyggeforhold, bevaring av naturkvaliteter, bokvalitet og annet tidlig i planprosessen. Dette mener vi gir bedre og mer forutsigbare planer. Det er også lettere for våre oppdragsgivere og for beslutningstakere å se virkningene av reguleringsplanen.
Politisk behandling i kommunen
Kommunens administrasjon tar beslutningen om planen har god nok kvalitet til å bli fremmet for politisk behandling. Dersom politikerne er enig i planforslaget gjøres det vedtak om å legge forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn.
Høring og offentlig ettersyn av forslaget til reguleringsplan
Høring og offentlig ettersyn er når planforslaget blir gjort tilgjengelig for grunneiere og andre interesserte. Det er i denne fasen anledning til å komme med uttalelser til planforslaget. Høringsforslaget blir kunngjort i avis og gjort digitalt tilgjengelig på kommunenes hjemmesider. Høringsperioden er på minimum seks uker. Informasjonsmøter arrangeres etter behov.
Eventuelt endring av planen
Merknader fra grunneiere og andre, uttalelser og eventuelle innsigelser fra berørte myndigheter blir vurdert, og vil følge saken når den legges fram for endelig behandling i kommunestyret. Det kan være uttalelser som gjør det nødvendig å endre forslaget til reguleringsplan før oversendelse til sluttbehandling i kommunen. Ved større endringer kan det bli aktuelt med nytt offentlig ettersyn og mulighet for ny runde med uttalelser.
Sluttbehandling og vedtak i kommunen
Kommunens administrasjon lager innstilling til kommunestyret som behandler planforslaget. Kommunestyret vedtar reguleringsplanen. Når reguleringsplanen er vedtatt, blir dette kunngjort i aviser og på internett.
Hvor lang tid tar en reguleringsplan?
Dette spørsmålet får vi veldig ofte, og det er ikke lett å gi et godt svar på dette. En reguleringsplan kan ta alt i fra 3 måneder til flere år. Det er mange faktorer som spiller inn. Krav om utredninger, kompleksitet, hva slags tiltak som ønskes og naboforhold er alle faktorer som kan påvirke hvor lang tid en reguleringsplan tar. Vi mener at et godt forarbeid og god medvirkning kan redusere tiden en reguleringsplan tar. Det er også viktig med god kommunikasjon mellom kunde, plankonsulent, kommune og naboer.
kilde: Statens vegvesen
Laster kommentarer...
Du må være logget inn for å legge inn en kommentar.
Nyheter
Du må være logget inn for å legge inn en kommentar.